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11%的收益率不值得冒险www.16668.com

来源:本站原创发表时间:2019-11-04访问次数:

  在当今低收益的世界中,股息投资者很难找到理想的收益。因此,接近11%的股息收益率听起来非常诱人。但是,由于标准普尔500指数的收益率约为2%,您需要问为什么全球净租赁公司(NYSE:GNL)的收益率要高出五倍以上。

  快速浏览一下全球净租赁的巨额股息,以及为什么投资者应对此净租赁房地产投资信托(REIT)保持谨慎。

  全球净租赁是一个有趣的房地产投资信托。首先,顾名思义,它使用净租赁法。因此,它拥有财产,并根据一般的长期合同(加权平均租赁期限约为八年)将其出租,要求承租人支付财产的大部分运营费用。通常,它会购买财产并将其出租给先前的所有者,从而为该公司提供了一种释放资本的方式,同时仍然保留了资产的使用权。

  这是一种相对低风险的房地产投资方式,一些非常著名的公司也使用相同的方法,包括Realty Income(NYSE:O)和WP Carey(NYSE:WPC)。

  此外,全球净租赁对其财产和国家敞口采取高度多样化的方法。例如,美国市场约占其投资组合的60%,其余大部分来自欧洲。办公资产约占投资组合的一半,工业资产约占40%,其余投资于零售物业。投资级租户约占总数的70%。这是一个相当独特的细分,只有凯里(Carey)接近这种多元化。也就是说,尽管Realty Income也更加关注零售资产,并且在很大程度上仍是美国本土业务,但它最近也开始涉足海外。

  尽管Global Net Lease的方法使公司与大多数同行(也许是Carey除外)区别开来,但投资者应该担心一些事情-最明显的是股息。例如,为什么凯里(Carey)提供4.5%,房地产收入(Realty Income)3.4%,www.16668.com,全球净租赁将提供近11%的收益?

  尽管全球多元化,并且投资组合在多个资产类别之间进行划分,但是当您检查公司的资产负债表时,Global Net Lease仍无法与Carey相匹配。例如,凯里的金融债务权益比率约为0.45倍,而全球净租赁的比率为1.10倍。Carey的利息支出是其三倍,而Global Net Lease的利息覆盖率仅为1.4倍。

  当您查看有股息的股票时,这些是重要的数字。过多的杠杆作用会迅速导致管理层不得不在偿还债务人或通过股息向投资者返还现金之间做出选择。投资者通常会亏损。

  但这不是要考虑的唯一令人担忧的指标。与一家工业公司的收益相似,Global Net Lease的调整后运营资金(AFFO)在第二季度为每股0.47美元,比去年同期下降了近0.05美元。它卖出了一些资产,所以下降可以被解释掉。真正的问题是它支付了每股0.5325美元的季度股息。换句话说,AFFO不足以支持股息。REIT可以在一段时间内(比不上AFFO)支付更多的费用,但期限不长。这是一个巨大的警告信号,表明股息是不可持续的。

  实际上,房地产投资信托基金最近已从月度股息转为季度股息。这不会改变投资者获得的金额,而只会改变频率。但是这种变化并不是无害的。通过将现金内部保留几个月,Global Net Lease正在增加其流动性。如果支付率没有错误地翻转,并且杠杆率没有那么高,那么就不用担心了。但是,基于这种情况,Global Net Lease似乎是从弱点的位置做出此决定的,这会给投资者带来麻烦。

  将全球净租赁与凯里的比较再次提供了一些背景。凯里(Carey)每季度支付一次股息,而且时间很长。更重要的是,其第二季度的AFFO(与类似时期相比)为每股1.22美元,可以轻松支付其每股1.034美元的股息(AFFO的派息比率约为85%)。如果您必须选择股息较高的REIT,Carey将会获胜。

  回到11%的高收益率,很显然华尔街出于充分的理由担心它不可持续。Global Net Lease有一个有趣的故事,但是当您深入研究细节时,大多数股息投资者都应该避免使用此名称。就是说,如果您喜欢REIT所提供的多元化投资,您可能想关注WP Carey,甚至是Realty Income,因为它开始走向海外。尽管这两个房地产投资信托基金最近都有不错的表现,并且今天的价格有点高,但它们可能是留在观察名单上的好选择,以便在回调期间进行更深入的考虑。


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